2023年制造业工厂选址以及在生产过程中需要重点关注的要素

地块、厂房

政府或园区提供的厂房及地块是否符合企业现有状况以及未来5-10年的发展也是选址过程中不可忽视的一项。

在我们为制造业企业提供选址过程中，我们发现正规产业地产开发商及政府厂房，相对与企业产生的矛盾及纠纷较少。

很多企业在租赁厂房时，容易忽视厂房消防等级，如生产产品与厂房消防等级不匹配，后续消防等级升级成本也是极高的。

如有条件对地块进行预勘也是很有必要，某上市公司2020年选址落户某国家级开发区，由于前期没有对地块进行尽调，签订投资协议后，发现地块下方有溶洞，地基处理成本非常昂贵，最后不得不重新选址。

优惠政策

针对企业的优惠包括土地、税收、设备、房租补贴、人才和高管税收补贴等，以及地方为了引进某家企业，为其「量身定做」的特殊优惠政策。

2018年笔者曾为某医疗器械零部件企业选址，企业主对政府政策极为重视，当我们推荐的园区提供的政策远超企业预期时，2周内企业决定了投资并与园区签订了投资协议。

人才招聘

以创新研发为主导的高科技行业（人工智能、物联网、生物医药、半导体等），它们需要管理和技术方面的高层次人才，因此，这些企业选址主要集中于科技和经济中心城市，如北京、上海、深圳等及周边城市。

2020年笔者曾为某半导体材料企业提供选址服务，企业是2017年落户苏北某开发区，3年时间只招到1名符合条件的本科生。企业为此极为苦恼，2020年有意将生产基地搬到苏南或者苏中地区。

另外，上海深圳苏州等一线城市外迁企业，有不少会选择周边车程2小时左右的园区作为投资目的，其目的也是为了留住原来的有高层次人才。

供应链

靠近客户或原材料，能够缩短供应时间、节省物流成本、降低采购费用。

2020年笔者曾为某机加工企业提供选址服务，企业主反复问询，推荐的厂房周边是否有成熟的上下游配套企业，并明确表示在苏州现有工厂即使租金很高，但是现有工厂5公里范围内需要加工的所有配件齐全，大大提高生产效率。

2021年笔者曾为某大型机械加工企业提供选址，企业方多次强调，自己的客户都在苏南及浙江地区，所以他们新工厂选址一定不能够离的太远，否则运输成本过高，企业将失去竞争力。

基础设施配套

一是研发生产配套，如水电、排污、通信、交通等；

二是商务生活配套，如酒店、餐饮、会展中心、咖啡厅等；笔者曾听一位园区朋友提起，区内有一家本土上市公司，由于园区在乡镇，周边生活配套相对较弱，企业创始人以新聘任的CEO抱怨周边没有星巴克为由，将研发及总部大楼搬迁到企业所有在地级市市中心。

营商环境

企业可能经常会听到因领导换届、规划改变等因素导致原有政策无法兑现或政府口头承诺（如政府承诺办理某种资质并让企业先落地，结果后面发现只是缓兵之计）。

笔者客户基本集中在江浙沪地区，并且以上海苏南苏中浙北地区为主，就我们目前合作的政府及园区来说，我们没有遇到政策不兑现情况。我们相信随着长三角发达地区帮扶欠发达地区时间越长，政策无法兑现这一现象将会越来越少。

环保、能耗

制造业企业选址时一定要格外重视环保及能耗问题，针对近几年制造业企业选址失败案例我们有做过统计，90%的企业成功签约落户后，又不得不从新选址，都是因为环保或能耗问题。

企业同时需要关注政府在该项目上环保及能耗的审批时限以及权限，审批权限越向上则需要花费的时间也越多，需要放入充分的缓冲时间，同时不确定性也会加大。

购地企业

江浙沪地区工业高度发达，工业土地指标及地块相当短缺，如企业想进入国家级、省级开发区&高新区，自行购地自建厂房，如满足以下某一项条件，则拿地成功概率会加大。

① 可以注册外资到账

② 项目总投资规模较大

③ 企业所处行业与当地重点发展行业一致

④ 企业在所处行业属于行业前5，亩均产值税收高于当地要求